은마아파트 재건축 - ' 29년만이다 49층 6000가구로 진행예정? '

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축은 대한민국 상징으로, 29년째 이어진 재건축 논의가 2025년 본격화되고 있습니다. 최근 최고 49층, 5962가구 규모의 정비계획 변경안이 주목받으며, ‘역세권 뉴:홈’ 제도를 활용해 용적률 320%로 사업성을 높였습니다. 이 글은 은마아파트 재건축의 역사, 최신 진행 상황, 과제, 전망 등을 정리했습니다.

 

은마아파트 재건축

은마아파트 재건축의 배경

은마아파트는 1979년 한보그룹이 준공한 28개 동, 4424가구의 대규모 단지로, 대치동 학원가 중심에 위치한 ‘강남 8학군’의 핵심 부동산입니다. 준공 46년 차인 현재 노후화로 재건축 필요성이 대두되었으며, 1996년 은마아파트 재건축 논의 시작 이후 27년 만인 2023년 조합설립인가를 받으며 속도를 내고 있습니다.

 

 

은마아파트 재건축 지연 원인은 △높은 기존 용적률(204%)로 사업성 부족 △서울시의 35층 층고 제한 △안전진단 및 정비계획 심의 지연 △조합 내부 갈등입니다. 2010년 안전진단 통과, 2022년 정비구역 지정, 2023년 조합 설립으로 주요 고비를 넘었으나, 여전히 과제가 남아 있습니다.

 

은마아파트 재건축

 

최신 진행 상황

정비계획 변경안 (2025년)
2025년 2월, 조합은 최고 49층, 6576가구(공공임대 891가구, 공공분양 122가구, 조합원·일반분양 4949가구)로 정비계획을 변경하며 용적률을 350%로 상향했습니다. 4월 18일부터 5월 21일까지 변경안을 공람하고, 4월 30일 주민설명회를 개최합니다. ‘역세권 뉴:홈’ 제도를 적용해 상한 용적률을 320~360%까지 높였으며, 신축 가구의 40%는 일반분양, 30%는 임대주택으로 배정됩니다.

 

 

 

 

신속통합기획 활용
서울시의 ‘신속통합기획’ 자문을 받아 정비계획 변경, 건축·교통·환경 심의를 통합 진행하며, 연내 사업시행인가를 목표로 합니다. 이는 재건축 기간을 2~3년 단축할 수 있는 패스트트랙 제도입니다.

 

추정 분담금 및 분양가
일반분양가는 3.3㎡당 7100~7700만원으로, 전용 84㎡ 기준 약 26억 원, 전용 59㎡는 19억 원 수준입니다. 조합원 분담금은 76㎡→109㎡ 배정 시 최대 7.7억 원으로 추산됩니다.

 

 

은마아파트 재건축

주요 과제

조합 내부 갈등
2024년 은마소유자협의회(은소협)가 최정희 조합장의 직무집행정지 가처분 소송을 제기해 법원이 인용하며 사업이 지연되었습니다. 은소협은 투표 부정 의혹을 주장했으나, 최 조합장은 항고 중입니다. 소송비용과 공사비 상승으로 조합원 피해는 900억 원 이상으로 추산됩니다.

 

상가 및 GTX 문제
상가 조합원과의 권리 갈등이 미해결이며, GTX-C 노선의 단지 지하 관통 문제도 안전 우려로 논란입니다. 2023년 조합이 국토부 고소를 취하했으나, 완전 해결은 미지수입니다.

 

규제와 사업성
기존 용적률이 높아 일반분양분이 적고, 재건축 초과이익환수제로 수익성이 낮습니다. ‘역세권 뉴:홈’으로 용적률을 높였지만, 추가 분담금 증가 우려가 있습니다.

 

 

은마아파트 재건축

시장 및 주민 반응

은마아파트 재건축 기대감으로 2024년 전용 84㎡가 35.5억 원에 거래되며 최고가를 기록했습니다. 그러나 조합 내홍으로 매물이 늘어나고, 2024년 초 전용 76㎡ 호가가 26억→22억 원으로 하락한 사례도 있습니다. 주민들은 29년 만의 진전에 환호하지만, 소송과 분담금 부담으로 불안감도 공존합니다. X 게시물에서는 “2072년 재건축”이라는 조롱과 함께 기대감을 드러내는 반응이 혼재합니다.

 

은마아파트 재건축

 

 

전망

은마아파트 재건축은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하며, 연내 사업시행인가를 완료하면 재건축의 8부 능선을 넘을 전망입니다. 정부의 1.10 부동산 대책과 신속통합기획으로 사업 속도가 빨라졌으나, 소송 해결과 상가 협의가 관건입니다. 전문가들은 재건축 완료 시 대치동 랜드마크로 자리 잡을 가능성을 높게 보며, 장기 투자 관점에서 매력적이라고 평가합니다.

 

은마아파트 재건축

 

 

 

결론

은마아파트 재건축은 29년의 숙원을 풀며 최고 49층, 5962가구의 대단지로 거듭날 준비를 하고 있습니다. 신속통합기획과 역세권 인센티브로 사업이 가속화되고 있지만, 조합 내홍과 상가 갈등 해결이 필수입니다. 대치동의 상징인 은마아파트가 재건축 성공 시 강남 부동산 시장에 큰 파장을 일으킬 전망입니다. 최신 정보는 강남구청 또는 정비사업 정보몽땅 사이트에서 확인하세요.